挂牌翻倍增长

　　房博会结束后的一星期里，各区块挂牌增量可以用井喷来形容。由于各区域低端供应阶层的物业蜂拥而至，市场供应重心进一步下移，挂牌价格继续缓步下滑。根据金丰易居上一周新增房源统计显示：挂牌供应量比房博会前夕增加了128%，创造了2004年一个新的高点。其中以西湖区增量最为突出，占总量28%左右的份额。翠苑、九莲新村等一批位于城西文教区的老牌物业挂牌在沉寂日久后也全面入市，致使该区块1990年以前的物业挂牌量达到30%，成新度方面有所降低，平均房龄为9年。下城区仅次于西湖区，挂牌量占总量的24%，而且其均价较前几周有大幅度的回落现象，挂牌均价仅为7813元/平方米。主要也是得益于朝晖、德胜一带等低端物业的大批量涌入。

　　据统计，以往芳迹难寻的7000元/平方米以下物业，本周占有此区域的3成左右份额。上城区也出现类似的情况。江干区自5月开始放量以来，就一直保持着一种强劲的态势。景芳、采荷一带的房源同样增幅不减。所有区域中，仅有钱江南岸保持上涨势头，上周挂牌均价为6150元/平方米。

　　上一周私房与房改房的比例为1.22∶1。挂牌新增物业的套均面积为76.54平方米，而面积在90平方米以内占总量的74%，建筑年代在1990年以前的物业为30%，比重较前几周都在上调。应该说由于挂牌结构的变化，综合价格降幅不大。整个市场亮点不多，给卖家又一个打击，肃杀的气氛需要时间化解。

　　5月第一周挂牌情况：套均价：62.37万元

　　均价：7877元/平方米

　　上周挂牌情况：套均价：57.77万元↓

　　均价：7476元/平方米↓

　　挂牌物业概述

　　物业位置套均价套均面积均价

　　采荷一区40万元/套53.99㎡7415元/㎡

　　翠苑一区32万元/套46.95㎡6879元/㎡

　　朝晖七区41.67万元/套61.37㎡6778元/㎡

　　名城左岸65万元/套101.34㎡6417元/㎡

　　供求比例逆转

　　房交会期间许多有效的需求被高价压抑，有的甚至转向租赁，导致供求比例逆转，上一周的供应、需求、成交比为14.73∶8∶1，需求方面观望情况还是没有缓解。自2004年1月起租赁业绩明显好于往年，甚至到了4月份，租赁还保持较大的成交量。确实也有部分买家因房价问题流失到租赁市场。但根本供求依然没有发生转变，只不过是短期内转移或暂缓而已。应该说，目前市场处于隐性的供不应求状态，一旦价格有所回落，需求会有所放量。

　　从区域成交情况来看，次市中心物业表现良好，建议买家对小、旧物业现阶段不宜追高，应该还有更好的介入时机。而从需求情况来看，城西区块通过挂牌价格的逐步回落，近期已有解封现象。同时，买方还是普遍对二手房市场持看跌态度，据一线人员反映，买卖双方仍保持胶着状态。

　　还是结构性问题

　　俗话说：“投资商铺是金、写字楼是银，投资住宅是铜”，这个定论是从投资的长期回报来计算的。而杭州市场前几年的住宅投资热是在短线进出基础上的，当时市场发展及房价上升仍有明显空间。随着投资成本的明显提高，住宅投资必将逐渐归位。另外，目前买方对于梯级消费观念还不成熟。追求一步到位的心理使得一定阶层的需求超标，这样的矛盾必然导致超常价格成交。

　　我们认为在现阶段，2000年后的品质楼盘仍有一定追涨能力，而普通物业价格须理性回归才有市场。细细回想，房价走势如同现在的股票，散户(买家)都怕“套牢”。这样就可以理解为何现阶段观望情绪如此浓重，买方为何不敢轻易下单的原因了。鉴于受众对市场情况认知的滞后性，预计价格走势将呈反复的、缓慢的波状回落。